Luftaufnahme von Potsdam
Die zehnte Ausgabe des qualifizierten Mietspiegels für die Landeshauptstadt Potsdam tritt am 11. Juli 2024 in Kraft. Das kündigte Oberbürgermeister Mike Schubert bei der Vorstellung des neuen qualifizierten Mietspiegels der Landeshauptstadt am heutigen Mittwoch an. Gemeinsam mit Vertretern der Wohnungswirtschaft und der Mieterverbände stellte er die neuen Mietspiegelwerte vor. Im Ergebnis lässt sich sagen, dass die Mieten für die Mehrzahl der Potsdamer Haushalte stabil sind.
Der Potsdamer Mietspiegel wurde von der Verwaltung gemeinsam mit Vertretern der Mieter- und Vermieterseite im Arbeitskreis Mietspiegel nach anerkannten statistischen Methoden erstellt. Alle beteiligten Interessenvertreterinnen und -vertreter der Mieter- und Vermieterseite haben den Mietspiegel 2024 bereits anerkannt.
Oberbürgermeister Mike Schubert dankte dem Arbeitskreis Mietspiegel für die geleistete Arbeit: „Der qualifizierte Mietspiegel für die Landeshauptstadt Potsdam schafft auch in seiner zehnten Ausgabe Transparenz und Rechtssicherheit für mehr als 70.000 Potsdamer Miethaushalte und ihre Vermieter. Dank der sehr guten Datengrundlage bildet er das tatsächliche Marktgeschehen ab. Die Werte zeigen, dass die Mieten deutlich langsamer gestiegen sind, als die Lebenshaltungskosten. Darin zeigt sich auch die Wirksamkeit mietenregulierender Instrumente wie der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze. Die Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt ist vor allem das geringe Wohnungsangebot. Hier setzen wir auf behutsames Wachstum. Das heißt, gleichzeitig mit dem Wohnraum muss die Infrastruktur wachsen. Und Potsdam baut im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich viel: Knapp 500 Wohnungen hat allein unser Wohnungsunternehmen ProPotsdam in den vergangenen zwölf Monaten fertig gestellt, ca. 1000 sind gerade im Bau und in Planung.“
Dr. Reinhard Schuster vom Babelsberger Mieterverein e.V. ordnete das Ergebnis der Neuaufstellung folgendermaßen ein: „Seit über zwanzig Jahren arbeite ich im Arbeitskreis Mietspiegel mit und kann deshalb mit gutem Gewissen sagen, dass in diesem Arbeitskreis unter Leitung des Fachbereiches Wohnen, Arbeit und Integration in Zusammenarbeit mit dem Bereich Statistik und Wahlen eine hervorragende Arbeit geleistet wird. Ich behaupte, dass es einen so gut funktionierenden Fachbereich – indem ich auch eng mit dem Bereich Soziale Wohnhilfen zusammenarbeite – in dieser BRD nicht noch einmal gibt. Für Sie stellt sich sicherlich die Frage, wie kann ein Mieterverein die ständig steigenden Mieten mittragen? Dafür gibt es eine einfache Antwort: Wenn es diesen qualifizierten Mietspiegel nicht gibt, dann hat der Vermieter unter Beachtung des § 558a BGB die Möglichkeit unter Hinzuziehung von drei Vergleichswohnungen die Miete zu erhöhen; drei Vergleichswohnungen mit einer hohen Miete sind schnell gefunden. Eine Fußnote möchte ich noch anmerken, dieser Arbeitskreis ist ein Beweis dafür, dass Mietervereine und Vermieter – beide tragen eine gemeinsame Verantwortung für Ihre Mitglieder bzw. Mieter – im Interesse ihrer Mitglieder bzw. Mieter erfolgreich zusammenarbeiten können. Im Übrigen auch mein Erfolgsrezept, miteinander und nur wenn es nicht anders geht gegeneinander.“
Gunter Knierim vom Haus- und Grundeigentümerverein Potsdam und Umgebung e.V., der für die Vermieterverbände am Pressegespräch teilnahm, gab folgende Einschätzung: „Die Kosten für den Bau und den Unterhalt von Wohnungen sind viel stärker als die nur sehr mäßig angestiegenen Mieten gewachsen. Die staatlich verordnete Methode der Vergleichsmietenermittlung reduziert die Handlungsspielräume der Wohnungswirtschaft und erschwert die Verbreiterung des Wohnungsangebots. In der Haut mancher Akteure aus dem genossenschaftlichen und öffentlichen Bereich möchte man gar nicht stecken.“
Uwe Marz, Vorstand der GWG Bauverein Babelsberg eG., bewertete als eines der beiden genossenschaftlichen Mitglieder des Arbeitskreises den Mietspiegel 2024 aus genossenschaftlicher Perspektive: „Genossenschaften sind bei der Anpassung der Nutzungsgebühren (Mieten) eher zurückhaltend. Aber wir müssen natürlich auch unsere Wirtschaftlichkeit im Auge behalten. Seit der Erstellung des letzten Mietspiegels 2022 haben die Wohnungsgenossenschaften unter anderem auf Grund stark gestiegener Bau- und Energiepreise und gestiegener Personalkosten Erhöhungen der Grundnutzungsgebühren durchführen müssen. Immer unter Beachtung der sozialen Verantwortung für unsere Mitglieder! Daher wurde nicht immer der gesetzlich mögliche Rahmen von Erhöhungen der Grundnutzungsgebühr ausgeschöpft. Auf Grund der Vielzahl der gemeldeten Datensätze der Genossenschaften sind die Mittelwerte in einigen Mietspiegelfeldern sogar gesunken. Mieterhöhungen bei Genossenschaften wirken daher einem hohen Anstieg der Mittelwerte in den Mietspiegelfeldern entgegen.“
Matthias Brauner vom BBU Landesverband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., gab ebenfalls seine Bewertung ab: „Die Jahrzehnte geübte verlässliche Zusammenarbeit der Erstellung des Mietspiegels ist für die Stadt Potsdam von hohem Wert. Die Zeiten sind für Wohnungsunternehmen und Genossenschaften aufgrund massiver Baupreisinflation und stark gestiegenen Zinsen bei gleichzeitig steigenden Anforderungen an die energetische Qualität der Bestandbauten sehr herausfordernd. Im aktuellen Mietspiegel wird es so sein, dass die Mieten sich in allen Feldern unter der Baukostenentwicklung und meist auch unter der Inflationsentwicklung verändert haben. In über zehn Mietspiegelfeldern sinkt sogar die Durchschnittsmiete, was diesen Mietspiegel atypisch macht und vor allem der Zurückhaltung großer Bestandshalter in den letzten Krisenjahren zu verdanken ist. Gleichzeitig sind die Löhne in Brandenburg in den Jahren 2022 und 2023 gemäß Auswertung des statistischen Landesamtes um insgesamt 10 Prozent gestiegen, somit sinken im Durchschnitt auch Nettokaltmietbelastungsquoten. Im Ergebnis enthält dieser Mietspiegel daher für viele Mieterinnen und Mieter in Potsdam eine Reihe von positiven Informationen. Die immobilienwirtschaftlichen Herausforderungen der kommenden Jahre werden dazu führen, dass sich dieser Trend nicht fortsetzen kann, sofern der Bund nicht mehr und breiter fördert als derzeit.“
Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer der kommunalen Wohnungsgesellschaft ProPotsdam GmbH hob hervor: „Die Mietspiegelmieten unterscheiden sich von den Angebotsmieten in den Internetportalen. Der Mietspiegel 2024 verdeutlicht insbesondere bei den Plattenbauten, dass die soziale Wohnungswirtschaft während der letzten Jahre der Pandemie und Inflation sehr moderate Mietanpassungen durchgeführt hat, obwohl auch für uns die Bau- und Bewirtschaftungskosten sehr stark gestiegen und entsprechende Mieteinnahmen für den sozialen Wohnungsbau erforderlich sind.“
Der Mietspiegel wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel unter Leitung von Gregor Jekel, Fachbereichsleiter für Wohnen, Arbeit und Integration, erstellt. Er stellt eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2022 dar und ist das Ergebnis einer mehrmonatigen intensiven und vertrauensvollen Zusammenarbeit.
Grundlage für den Mietspiegel sind die Daten von insgesamt rund 35 747 Wohnungsmieten im gesamten Stadtgebiet, die durch Wohnungsunternehmen und den in Haus- und Grundeigentümervereinen organisierten Potsdamer Vermietern zur Verfügung gestellt wurden. Die Daten wurden im Bereich Statistik und Wahlen erfasst, um unvollständige und offensichtlich fehlerhafte Datensätze bereinigt und anschließend zur Auswertung für den Arbeitskreis aufbereitet.
Der Potsdamer Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet einschließlich aller Ortsteile. Aus ihm lässt sich gemäß § 558 BGB die „ortsübliche Vergleichsmiete“ für die Mehrzahl der Potsdamer Wohnungen ableiten. Keine Anwendung findet der Mietspiegel unter anderem auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern, auf Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie auf Wohnungen in Heimen.
Da es sich um eine Fortschreibung handelt, wurden keine wesentlichen Änderungen an der Methodik und an der Mietspiegeltabelle vorgenommen:
Der Mietspiegel kann die rechtliche Grundlage zur Anpassung der Miete durch Vermieter wie auch zur Prüfung von Mieterhöhungsverlangen durch Mieter in bestehenden Mietverhältnissen bilden. Bei Mieterhöhungen sind zudem mietrechtliche Regelungen zu beachten, wie beispielsweise die Kappungsgrenzenverordnung in bestehenden Mietverhältnissen oder die Mietpreisbremse bei einem Neuabschluss von Mietverträgen.
Der Mietspiegel 2024 tritt mit der Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 10/2024 in Kraft. Er kann im Internet unter www.potsdam.de/Mietspiegel eingesehen und heruntergeladen werden. Darüber hinaus ist er in geringer Stückzahl ab sofort bei der Stadtverwaltung bei Wohnungsunternehmen und Mietervereinen als Broschüre verfügbar. Fragen zur Anwendung beantworten ebenfalls alle genannten Akteure. Ansprechpartner in der Stadtverwaltung ist die Arbeitsgruppe Wohnungsaufsicht, die unter der Telefonnummer 0331 / 289-2694 oder per Mail unter wohnungswesen@rathaus.potsdam.de erreichbar ist.
