Umfassende Standort-Analyse vorgelegt
Um den Büromarkt der Landeshauptstadt hinsichtlich seiner Dynamik und Entwicklungschancen einschätzen zu können sowie für gezielte Maßnahmen zur Unternehmensansiedlung hat die Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Potsdam AENGEVELT-RESEARCH mit der Untersuchung des Potsdamer Büromarktes beauftragt.
In einer aufwendigen und umfassenden Primärerhebung hat AENGEVELT-RESEARCH mehr als 650 Büroobjekte erfasst und analysiert, Spitzen- und Durchschnittsmieten, Nachfrage- und Fertigstellungsvolumina, zukünftige Entwicklungstrends etc. ermittelt. Darüber hinaus hat AENGEVELT-RESEARCH mehr als 1.500 Potsdamer Unternehmen und Einrichtungen hinsichtlich ihrer Standort-Präferenzen, Expansionsplanungen, Stärken- und Schwächen-Beurteilung des Bürostandortes befragt.
Gesamtfazit der Standort-Analyse: Der Potsdamer Büromarkt ist gut aufgestellt!
„Mit dieser umfassenden Analyse existieren zum Potsdamer Büromarkt so genaue und detaillierte Kenntnisse wie an kaum einem anderen Bürostandort in Deutschland. Auf dieser Grundlage können wir künftig noch gezielter Investoren und Unternehmen für den Standort Potsdam werben“, freut sich Jürgen Wendl, Leiter der Potsdamer Wirtschaftsförderung und ergänzt: „Die zusätzlich von AENGEVELT durchgeführte Nutzerbefragung und die daraus abzuleitenden Erkenntnisse erlauben uns eine sehr gute Einschätzung hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungen am Potsdamer Büromarkt, der Auswirkungen neuer Projekte und der Anforderungen bereits ansässiger und neu anzusiedelnder Unternehmen.“
Dabei zeichnet sich der Potsdamer Büromarkt nach Ansicht von Dr. Rolf Scheffler, Leiter von AENGEVELT-RESEARCH, durch eine sowohl im nationalen als auch internationalen Vergleich gute Performance aus: „Die Büromieten sind auf wettbewerbsfähigem Niveau ausgesprochen stabil , die Nachfragedynamik ist hoch. Insgesamt bietet der Potsdamer Büromarkt gute Wachstums- und Entwicklungschancen“, erklärt Scheffler und nennt Beispiele.
So kann sich Potsdam hinsichtlich des Büroflächenumsatzes sehen lassen: mit einem Büroflächenumsatz von rd. 28.000 m² in 2006 übertrifft die brandenburgische Landeshauptstadt z.B. deutlich die gemessen an der Einwohnerzahl wesentlich größere sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt Magdeburg (rd. 20.000 m²). Sie erreicht in etwa den Umsatzwert von Dresden (rd. 31.000 m²), das sogar mehr als dreimal so viele Einwohner wie Potsdam zählt.
Betrachtet man die am Potsdamer Büromarkt erzielte Umsatzdynamik, d.h. den Büroflächenumsatz in Relation zum Gesamtbestand, so bewegen sich die Potsdamer Umsatzleistungen (relativ betrachtet) in den letzten Jahren auf einem ähnlichen Niveau wie in Berlin, Leipzig oder Dresden. In 2006 lag die Umsatzdynamik mit einem Wert von beachtlichen 2,3% u.a. deutlich über dem Bürostandort Stuttgart (1,9%), der bundesweit immerhin zu den „Big Seven“ zählt.
Auch beim Büroflächenleerstand weist Potsdam im bundesweiten Vergleich sehr gute Werte auf: Obwohl sich der Büroflächenbestand seit 1993 von 625.000 m² auf rd. 1,2 Mio. m² nahezu verdoppelt hat, liegt die Leerstandsquote mit 5,6% merklich unter den Werten anderer ost- und westdeutscher Bürozentren und Landeshauptstädte wie beispielsweise Dresden (14,7%), Magdeburg (14,1%) oder auch Düsseldorf (11,2%) und Stuttgart (6,5%).
Daran hat auch das relativ hohe Fertigstellungsvolumen von rd. 36.000 m² in 2006 nichts geändert, da es sich hierbei größtenteils um Projekte zur Eigennutzung handelt, die deshalb nicht angebotswirksam wurden.
Zudem entfallen von den rd. 68.000 m² kurzfristig zur Verfügung stehenden Büroflächen nahezu 80% (rd. 54.000 m²) auf moderne, nach 1991 errichtete bzw. in den letzten Jahren umfassend modernisierte und damit marktfähige Objekte.
Der mit rd. 32% größte Anteil aller zur Verfügung stehenden marktfähigen Büroflächen entfällt auf das Größensegment 1.000 bis 2.000 m². Weitere ca. 25% betreffen Büroflächen in der Größengruppe bis 500 m², rd. 23% das Größensegment 500 bis 1.000 m².
Bei ca. 19% handelt es sich um Büroeinheiten im Größenbereich 2.000 bis 5.000 m².
Großflächige Objekte ab 5.000 m² stehen indessen am Potsdamer Büromarkt nicht kurzfristig zur Verfügung. Für Jürgen Wendl kein Nachteil, sondern eine Chance: „Nutzer, die in dieser Größenordnung suchen, haben entsprechende Vorlaufzeiten und präferieren oftmals auf sie zugeschnittene Neubau-Projekte. Hier verfügen wir über ausreichend Grundstückspotentiale und ein zügiges Genehmigungswesen, um entsprechende Ansiedlungen und Projekte effizient zu unterstützen.“
Förderlich für Neuansiedlungen ist auch das Mietpreisniveau für moderne Büroflächen: Die Spitzenmiete beläuft sich auf rd. EUR 12,-/m², die mittlere Miete in Citylagen auf rd. EUR 8,50/m². Gegenüber Berlin, wo sich die Vergleichswerte auf EUR 20,50/m² bzw. rd. EUR 15,-/m² stellen, ein deutlicher Preisvorteil.
Positive Standortbewertung durch die Nutzer
Gute Noten erhält der Bürostandort Potsdam auch von den dort ansässigen Nutzern: Im Rahmen der Büromarktanalyse wurden 1.541 Potsdamer Unternehmen und Einrichtungen befragt, die das gesamte Spektrum der Nutzer von Büroflächen im Stadtgebiet abdecken. Mit 370 auswertbaren Fragebögen wurde eine Rücklaufquote von 24,1% erreicht. In den Unternehmen, die geantwortet haben, arbeitet fast die Hälfte (48,1%) aller Potsdamer Bürobeschäftigten, so dass die Befragungsergebnisse als repräsentativ eingeschätzt werden können.
Als wichtigste Kriterien mit besonders hoher Standortrelevanz werden in Potsdam solche Faktoren wie die „Kundennähe“, „Qualifizierte Arbeitskräfte“ und „Büroflächenverfügbarkeit“ gesehen. Dabei wurde der Faktor „Kundennähe“ von drei Viertel aller Unternehmen mit der Note 1 bzw. 2 bewertet und gilt damit als der mit Abstand wichtigste Entscheidungsgrund für den Bürostandort Potsdam. Für die Aspekte „Qualifizierte Arbeitskräfte “ und „Büroflächenverfügbarkeit“ stimmten mit Noten 1 und 2 insgesamt rd. 69% bzw. ca. 67% der
Befragten. Große Bedeutung wird auch den Lagefaktoren „ÖPNV-Anschluss“ sowie „Flächeneffizienz“ zugesprochen. Immerhin rd. 74% bzw. 72% aller Befragten wiesen diesen beiden Merkmalen die Noten 1 oder 2 zu.
Bei der Bewertung kleinräumiger Lagekriterien bzw. Objekteigenschaften spielt das „Preis- bzw. Mietniveau“ eine herausragende Rolle. Mehr als 87% der Unternehmen klassifizieren den Kostenfaktor als wichtig bzw. sehr wichtig. Nahezu gleichgroße Bedeutung (rd. 86%) besitzt der Aspekt „Stellplatzangebot“.
Bei der Befragung nach den räumlichen Standortpräferenzen votierten mit rd. 73% fast drei Viertel aller Befragten für die Innenstadt. Der am zweitstärksten präferierte Standort ist Babelsberg. Über zwei Drittel (rd. 67%) der Befragten sind der Meinung, dass Babelsberg als Unternehmensstandort geeignet bzw. sogar sehr geeignet wäre.
